Kan man fremleje et rum, der ikke er registreret i BBR?

Hvis du overvejer at leje et værelse ud, er der adskillige aspekter, du skal have styr på. Det inkluderer at fastslå den passende husleje og at forstå opbygningen af en lejekontrakt samt de gældende opsigelsesvilkår. I det følgende giver vi dig vejledning til udlejning af et værelse.

Lejekontraktens betydning

Som boligejer har du ret til at bortforpagte et eller flere rum, mens du fortsat selv bebor resten af boligen. Ved enhver form for fremleje er lejeloven gældende, og det er dit ansvar at udarbejde en skriftlig aftale, dersom lejeren ønsker dette. Ydermere er det essentielt at nedfælde de betingelser, der skal være gældende under fremlejeforholdet, især hvis der ønskes særlige betingelser. Uden nedskrevne betingelser er det altid lejelovens bestemmelser, der finder anvendelse. Generelt vil en skriftlig aftale bidrage til at minimere uoverensstemmelser mellem din lejer og dig selv, hvilket gavner jer begge.
En advokat med speciale i fast ejendom kan bistå med udarbejdelsen.

Udarbejdelse af lejekontrakt

Det anbefales at anvende en standardiseret lejekontrakt for at sikre, at alle relevante punkter er inkluderet. Sådanne skabeloner kan findes på borger.dk. Kontrakten bør indeholde følgende informationer:

• Fulde navn på både udlejer og lejer
• Overtagelsesdato
• Rumfanget af det lejede værelse målt i kvadratmeter
• Tilgængelige faciliteter for lejeren - f.eks. vaskemaskine, fælles opbevaringsrum i kælderen, adgang til have, fælles køkkenfaciliteter, badeværelse osv.
• Størrelsen af den månedlige leje og eventuelt depositum
• Udgifter til varme, gas, elektricitet og lignende
• Forfaldsdato for huslejen og den bankkonto, hvortil betalingen skal ske
  Regler vedrørende husdyrhold
• Bestemmelser om god orden og husregler m.m.
• Specifikation af, hvordan værelset skal afleveres ved lejemålets ophør

Hvad indebærer ordensregler og husorden?

Når udtrykkene ordensregler og husorden anvendes i en lejekontrakt, refererer de til de retningslinjer og betingelser, som lejeren forpligter sig til at efterleve, når et værelse lejes i en anden persons bolig. Dette kan eksempelvis omfatte specifikke tidspunkter for aftenro, tidspunkter for anvendelse af fælles køkken og badeværelse, samt tilladelse til rygning indendørs og udendørs. Det kan ligeledes omfatte regler for opbevaring af cykler, biler og lignende. Alt dette bidrager til et forhåbentlig velfungerende fællesliv mellem udlejer og lejer. Desuden kan du som udlejer fritage dig selv for ansvar i visse situationer. Et eksempel kunne være lejers brug af din vaskemaskine. Ved at inkludere en bestemmelse i kontrakten om, at sådan brug sker på eget ansvar, undgår du at blive holdt ansvarlig for eventuelle beskadigelser på lejers tøj.

Opsigelse af lejemål

Ved udlejning af et værelse behøver du ikke at angive en specifik begrundelse for opsigelsen, hvilket ellers er normen ved andre udlejningsformer. Det typiske opsigelsesvarsel for fremleje af et værelse uden et selvstændigt køkken er én måned. Varslet kan sagtens være længere, forudsat at dette er tydeligt specificeret i lejekontrakten, men det må under ingen omstændigheder være kortere end en måned. Hvis værelset er udstyret med eget køkken eller et tekøkken, betragtes det i henhold til lejeloven på lige fod med en selvstændig lejlighed. Konsekvensen heraf er, at opsigelsesvarslet forlænges til ét år. Det er værd at bemærke, at reglerne kan ændre sig, hvis du bor i et dobbelthus og lejer både en lejlighed og et værelse med køkkenfaciliteter ud. Dette er nærmere forklaret i lejelovens § 87.

Bestemmelse af husleje

Som vejledning til at fastsætte huslejen for et værelse, kan du undersøge, hvilke priser der typisk gælder for kollegieværelser i dit lokalområde. Du kan også konsultere en ejendomsmægler for at få rådgivning om sammenlignelige udlejningspriser pr. kvadratmeter årligt i dit område. Et lyst og tiltalende værelse vil naturligvis kunne udlejes til en højere pris end et mørkt kælderrum. En grundlæggende princip for fremleje af et værelse er, at huslejen bør være rimelig i forhold til den samlede boligs værdi.