Kan en køber fremsætte krav vedrørende fejl i en andelsbolig?

Ifølge bestemmelserne i lovgivningen om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., der trådte i kraft den 1. januar 1996, kan du som sælger i langt højere grad end tidligere undgå ansvar for fejl ved den solgte ejendom.

A. Hvilke ejendomme falder ind under disse regler?

B. Hvad er din situation, hvis du får udarbejdet en tilstandsrapport og et tilbud på en ejerskifteforsikring.

C. Hvad er din situation i andre situationer?

D: Omkostninger til tilstandsrapporten

E: Omkostninger til elinstallationsrapporter

A. Hvilke ejendomme falder ind under disse regler?

Disse bestemmelser gælder for salg af fast ejendom, når ejendommen primært benyttes til beboelse for sælgeren eller primært er tiltænkt beboelse for køberen. Reglerne finder anvendelse på både enfamiliehuse og tofamiliehuse til helårsbrug, samt sommerhuse. De omfatter både salg af hele huset og salg af ideelle andele af huset. Grundlæggende gælder reglerne også for salg af ejerlejligheder til beboelse, dog, da forsikringsselskaber typisk afviser at give tilbud på ejerskifteforsikring for ejerlejligheder, er loven i praksis sjældent relevant for disse. Derimod kan der opnås mulighed for tegning af en ejerskifteforsikring, hvis der udarbejdes en tilstandsrapport for både hele ejendommen og den enkelte ejerlejlighed.

Bestemmelserne er ikke gældende for aftaler om salg af ubebygget jord eller jord med en bygning under opførelse, eller for salg af landbrugsejendomme, der er underlagt landbrugspligt, medmindre købsaftalen er betinget af, at landbrugspligten ophæves.

Desuden gælder reglerne ikke for salg af andelsboliger eller aktielejligheder.

B. Din juridiske position, hvis du får udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport samt et tilbud på en ejerskifteforsikring.

1. Hvis køberen, før aftalens indgåelse, men senest inden køber fremsatte sit købstilbud, har modtaget fra dig som sælger:

1. en tilstandsrapport, der ikke er ældre end seks måneder, udført af en certificeret bygningssagkyndig, og en elinstallationsrapport, der ikke er ældre end tolv måneder, udført af en autoriseret elinstallatør, samt
2. enten et bindende tilbud på en ejerskifteforsikring, der dækker fejl ved bygningens fysiske tilstand, som eksisterede ved købers overtagelse, i mindst fem år efter overtagelsesdatoen med mulighed for forlængelse til i alt mindst ti år, og som enten ikke er nævnt eller er mangelfuldt beskrevet i tilstandsrapporten, eller
3. en meddelelse fra forsikringsselskabet om, hvilke specifikke forhold ved den pågældende ejendoms fysiske tilstand der forhindrer tegning af en ejerskifteforsikring,
4. et skriftligt og juridisk bindende løfte om, at du vil bidrage med et beløb til køberen, der svarer til mindst halvdelen af den samlede præmie for den tilbudte forsikring, forudsat at køberen tegner denne eller en anden ejerskifteforsikring.

kan køberen generelt ikke rette krav mod dig som sælger vedrørende fejl i bygningens fysiske tilstand, eller at bygningens el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallationer er defekte eller i strid med offentligretlige regler. Ligeledes kan køberen ikke rette krav mod dig vedrørende mangler, der burde have været inkluderet i tilstands- eller elinstallationsrapporten.

Disse bestemmelser er kun gældende, hvis du før aftalens indgåelse, men senest før køber fremsatte sit købstilbud, har sikret dig, at køber er informeret om de nævnte juridiske konsekvenser. Ellers gælder ansvarsfritagelsen ikke, medmindre der er konkrete indikationer på, at køberen var bekendt med disse forhold på anden vis.

2. Du kan dog som sælger stadig blive holdt ansvarlig for følgende:

1. Forhold, der er opstået efter udfærdigelsen eller fornyelsen af tilstandsrapporten og frem til overtagelsesdagen. Dette undtagelse gælder dog ikke, hvis du sælger via HOME og køber er blevet tilbudt en køberforsikring, der dækker disse situationer.
   
2. At et forhold er i strid med offentligretlige forskrifter, dvs. ulovlige bygningsinstallationer. Dette gælder dog ikke, hvis du sælger via HOME og køber har fået tilbudt en køberforsikring, der omfatter disse forhold.
   
3. At et forhold er i strid med en servitut.
   
4. At du som sælger har ydet en garanti.
   
5. At du som sælger har handlet svigagtigt eller udvist grov uagtsomhed.
   
6. Erstatningskrav, hvis du som sælger har opført bygningen med det formål at sælge den.

C. Din juridiske situation i andre situationer.

Det er frivilligt, om du vil følge ovenstående procedurer, men da du kan fritages for ansvar for skjulte fejl ved at anvende de nye regler, vil langt de fleste sælgere vælge denne tilgang. Ved salg af ejerlejligheder kan du ikke benytte dig af de nye regler.

Hvis du vælger ikke at indhente en tilstandsrapport og et tilbud på en ejerskifteforsikring, eller hvis du sælger en ejerlejlighed, vil dit ansvar for fejl som sælger blive reguleret af de tidligere gældende bestemmelser.

Dette indebærer, at du kan blive juridisk ansvarlig for erstatning for skjulte fejl ved ejendommen, hvis:

1. Du har afgivet en garanti for specifikke egenskaber, f.eks. garanteret, at ejendommen var hulmursisoleret, eller
   
   
2. Du har undladt at opfylde din loyale oplysningspligt, hvilket betyder, at du ikke har informeret køberen om fejl ved ejendommen, som du kendte til eller burde have kendt til - for eksempel at taget er utæt, eller at der trænger vand ind i kælderen under bestemte omstændigheder.

Selvom du ikke har afgivet garantier og var uvidende om fejlens eksistens, og derfor handlede i god tro med hensyn til fejlen, risikerer du alligevel at skulle betale køberen en såkaldt forholdsmæssig prisreduktion, hvis det senere viser sig, at ejendommen havde væsentlige fejl. Domstolene afgør konkret, om en fejl er væsentlig, men hvis reparationsomkostningerne udgør 10% af købsprisen, vil fejlen typisk blive betragtet som væsentlig. Hvis reparationsomkostningerne ligger mellem 5% og 10% af købsprisen, risikerer du også at blive pålagt at tilbyde køberen en forholdsmæssig prisreduktion. 

Ved at følge de nye procedurer med tilstandsrapport og ejerskifteforsikring undgår du at skulle tilbyde en forholdsmæssig prisreduktion, og vi anbefaler derfor naturligvis at anvende disse regler, når det er muligt.

Du kan finde yderligere information om ordningen for huseftersyn på hjemmesiden www.hesekretariat.dk.

Med virkning fra den 1. juli 2000 er der indsat en bestemmelse i § 21 a i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, som fastslår, at generelle ansvarsfraskrivelsesklausuler ikke kan gøres gældende over for køberen, hvis sælgeren kunne have opnået den samme juridiske virkning ved at følge den tidligere beskrevne fremgangsmåde med tilstandsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring. Dette gælder også, når sælgeren er et dødsbo, hvorfor det anbefales at indhente en tilstandsrapport og et tilbud på en ejerskifteforsikring ved salg fra et dødsbo.

D: Priser på tilstandsrapport

Følgende priser er maksimale priser gældende fra den 1. februar 2015

Maksimalt vederlag pr. ejendom for udførelse af huseftersyn og udarbejdelse af tilstandsrapport:

Huseftersyn og tilstandsrapport udføres pr. ejendom, og vederlagets størrelse fastsættes baseret på ejendommens samlede bygningsareal og opførelsesdatoen for den primære bygning på ejendommen - »Hovedhuset«, jf. nedenstående.

1) Samlet bygningsareal repræsenterer summen af etagens arealer inklusive stueetagens areal og et areal af eventuel mansardetage, men eksklusive arealet af kældre og loftrum. Det bebyggede areal, som angivet i BBR, tjener som grundlag for etagens størrelse.

Omkostninger til elinstallationsrapporter

Vederlag til autoriserede elinstallatørfirmaer, der udarbejder elinstallationsrapporter