Hvad skal man give for et hus på tvangsauktion
Hvordan køber jeg hus på tvangsauktion?
De fleste anskaffer deres fremtidige boliger via en ejendomsmægler, hvor mæglerne er forpligtet til at stille en lang række oplysninger og beregninger til rådighed. Køber du et hus på tvangsauktion, kræver det grundig research og overvejelser, som skal foretages af køberen selv.
Selvom finanskrisen er heldigvis bag os, og antallet af tvangsauktioner er faldende, modtager NJORDs afdeling for boligkøb og -salg fortsat forespørgsler om assistance ved køb på tvangsauktion.
Et salg på tvangsauktion adskiller sig på flere afgørende punkter fra et frivilligt salg.
Et tvangsauktionssalg finder sted via fogedretten uden ejerens deltagelse eller underskrift på en købsaftale. Fogedretten varetager dette salg på vegne af en panthaver (eller et konkurs- eller dødsbo). Dette salg og registrering foretages af fogedretten.
Tvangsauktion er ikke et frivilligt salg, hvor ejeren aktivt deltager i salgsprocessen. Derfor er det vigtigt for budgivere at være opmærksomme på specifikke forhold. Et tvangsauktionssalg medfører, at huset købes som det er, uden byggetekniske rapporter. Der stilles derfor yderst sjældent krav om tilstandsrapporter. I et salg via ejendomsmægler er der typisk en bygningssagkyndig, som udarbejder en tilstandsrapport til køberens information.
Som tvangsauktionskøber skal du være opmærksom på, at denne mulighed slet ikke eksisterer.
Køberen har 6 hverdage til at trække sit bud tilbage. For en tvangsauktionskøber gælder denne fortrydelsesret ikke.
Den kreditor, der har begæret ejendommen på tvangsauktion, betegnes som rekvirenten. Det er rekvirenten, som udtænker salgsopstillingen for auktionen. Salgsopstillingen bygger i høj grad på oplysninger fra offentlige registre, såsom tingbogen, Bolig- og bygningsregistret (BBR), ejendomsdatarapport og lignende. Lejeforhold skal også oplyses.
Salgsopstillingen indeholder oplysninger om gæld for hver pantehæftelse i huset. Kravene beskrives i 4 kolonner: 1. kolonne viser det samlede beløb; 2. kolonnen angiver evt. restgældsbeløb, som kan overtages; 3. og 4. kolonne viser ejendommens restancer, som skal betales kontant, hvis panthaveren modtager del i buddet.
Udover auktionsbuddet skal den højstbydende også betale et samlet beløb, også kaldet "størstebeløb". Størstebeløbet omfatter udgifter til rekvirenten samt en række krav, der i henhold til lovgivningen prioriteres over pantegælden, f.eks. ejendomsskatter og depositum til lejer. Hvis "størstebeløbet" er 50.000 kr. og buddet er 2 mio., skal køberen betale 2.050.000 kr.
Tvangsauktionen foregår i fogedretten ved den lokale byret og varer typisk ikke mere end en halv time.
Fogeden registrerer de mødt rettighedshavere og ejere og eventuelle ændringer i salgsopstillingen. Rekvirenten oplyser også om nye forhold, der måtte være opstået. Fogeden styrer budgivningen og kræver, at køber stiller sikkerhed for sit bud.
Salget sker på auktionsvilkår, som ikke kan ændres til køberens ulempe, i tilfælde af almindelige beboelsesejendomme. Auktionsvilkårene indeholder bl.a. pligter og rettigheder for køberen.
Enhver kan byde på en tvangsauktion, men fogedretten kan kræve dokumentation for, at budgiver har mulighed for at betale. Husk, at du ikke har ret til at overtage restgælden på et realkreditlån. Det er op til kreditforeningen om du godkendes. Dette kræver, at kreditforeningen godtager køberen.
Ved byde på vegne af et selskab, skal der fremlægges tegningsudskrift og evt. fuldmagt. Når du er blevet højestbydende, får du (næsten altid) hammerslag, som betyder, at du skal stille sikkerhed. Ofte kræves en mindre sikkerhed på kr. 10.000 straks. Der gives derefter i de fleste tilfælde en uge til at stille den fulde sikkerhed, ofte svarende til størstebeløbet plus restancerne.
Selv om du opnår det højeste bud første gang, er det ikke sikkert, du bliver køber. Alle panthavere, der ikke har opnået fuld dækning, samt ejeren, har mulighed for at indgive krav om en 2. auktion, der normalt afholdes inden for 6 uger.
Som auktionskøber er det vigtigt at opfylde det givne bud. Derudover skal du betale en auktionsafgift og tinglysningsomkostninger. Auktionsskødet udstedes af fogedretten først, når alle fortrinsberettigede krav og omkostninger er betalt, og alle dækkede långivere har udstedt en samtykkeerklæring.
Som nævnt før, kan du ikke fortryde et auktionskøb. Hvis der er alvorlige mangler i salgsmaterialet, kan auktionen ophæves.
Auktionskøber bør derfor undersøge huset omhyggeligt og gennemgå alle dokumenter og bilag grundigt, før budgivningen starter.
I et mæglervalg har du advokatens godkendelse. Udfordringen er, at du ikke kan stille betingelser for dit bud eller forbehold for bankens godkendelse, hvilket medfører en manglende sikkerhed i forbindelse med købet.
Det er derfor vigtigt at foretage grundig research og indhente juridisk rådgivning, før budgivning på tvangsauktioner. Du skal undgå at købe katten i sækken.
Husprisen fastlægges ved tvangsauktionen. Det er derfor essentielt at have overblik over din maksimale bydepris for at undgå økonomiske risici. Der kan nogle gange opnås en god handel med en pæn rabat i forhold til et salg i fri handel via en ejendomsmægler.
Du er velkommen til at kontakte en af NJORDs advokater for juridisk bistand.